Thuế Cho Thuê Nhà, Căn Hộ 2026: Ngưỡng Miễn Thuế 500 Triệu Và Cách Tính

Từ năm 2026, cá nhân cho thuê nhà, căn hộ có doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống được miễn hoàn toàn thuế GTGT và thuế TNCN — tăng gấp 5 lần so với ngưỡng 100 triệu đồng/năm áp dụng trước đây. Đây là thay đổi lớn nhất về thuế cho thuê tài sản theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Thông tư 18/2026/TT-BTC, ảnh hưởng trực tiếp đến hàng triệu cá nhân, hộ gia đình đang cho thuê nhà, căn hộ, mặt bằng kinh doanh tại TP.HCM và cả nước. Bài viết dưới đây giải thích chi tiết ngưỡng miễn thuế mới, công thức tính thuế khi vượt ngưỡng, mẫu tờ khai và thời hạn nộp hồ sơ chính xác theo quy định hiện hành.

Thuế cho thuê nhà, căn hộ là gì và ai phải nộp?

Thuế cho thuê nhà là khoản thuế GTGT và thuế TNCN mà cá nhân, hộ gia đình phải nộp khi có thu nhập từ việc cho thuê nhà ở, căn hộ, mặt bằng, nhà xưởng hoặc bất kỳ tài sản bất động sản nào khác. Đối tượng nộp thuế bao gồm cá nhân cư trú, hộ gia đình đứng tên hợp đồng cho thuê, không phân biệt việc có đăng ký hộ kinh doanh hay không.

Theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP, hoạt động cho thuê tài sản được xếp vào nhóm “cá nhân kinh doanh” và phải kê khai thuế tương tự hộ kinh doanh, dù không cần đăng ký giấy phép kinh doanh riêng cho việc cho thuê nhà để ở. Nếu bên thuê là doanh nghiệp hoặc tổ chức, bên thuê có thể khấu trừ và nộp thay thuế cho cá nhân cho thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng, nhưng nghĩa vụ kê khai vẫn thuộc về cá nhân sở hữu tài sản.

Căn cứ pháp lý: Điều 4, Nghị định 68/2026/NĐ-CP; Thông tư 18/2026/TT-BTC của Bộ Tài chính.

Ngưỡng doanh thu bao nhiêu thì phải đóng thuế cho thuê nhà năm 2026?

Ngưỡng doanh thu chịu thuế cho thuê nhà năm 2026 là 500 triệu đồng/năm — nếu tổng doanh thu cho thuê trong năm dương lịch từ 500 triệu đồng trở xuống, cá nhân được miễn 100% thuế GTGT và thuế TNCN.

Đây là mức tăng đáng kể so với quy định cũ tại Thông tư 40/2021/TT-BTC (đã hết hiệu lực từ ngày 05/3/2026), khi ngưỡng miễn thuế chỉ là 100 triệu đồng/năm — ngưỡng này thống nhất với ngưỡng doanh thu miễn thuế áp dụng cho các loại thuế doanh nghiệp phải nộp năm 2026 nói chung. Với mức doanh thu trung bình cho thuê một căn hộ tại TP.HCM hiện nay (8-15 triệu đồng/tháng, tương đương 96-180 triệu đồng/năm), phần lớn cá nhân cho thuê một căn nhà/căn hộ đơn lẻ sẽ rơi vào diện miễn thuế hoàn toàn theo quy định mới.

Doanh thu tính thuế là tổng số tiền cho thuê ghi trong hợp đồng của cả năm dương lịch, bao gồm cả các khoản thu hộ, thu kèm theo (nếu có) như phí quản lý, phí dịch vụ. Nếu hợp đồng thuê có thời hạn nhiều năm và bên thuê trả tiền một lần, doanh thu để xác định ngưỡng chịu thuế được phân bổ theo doanh thu trả tiền một lần chia cho số năm thuê, theo nguyên tắc kế thừa từ Thông tư 40/2021/TT-BTC.

Cách tính thuế GTGT và TNCN cho thuê nhà 2026 như thế nào?

Khi doanh thu cho thuê vượt 500 triệu đồng/năm, thuế TNCN 5% chỉ tính trên phần doanh thu vượt ngưỡng, trong khi thuế GTGT 5% tính trên toàn bộ doanh thu của hợp đồng đó. Đây là điểm khác biệt quan trọng nhất so với cách tính thuế TNDN hay TNCN thông thường.

Công thức:

• Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế trong năm × 5%
• Thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu tính thuế trong năm − 500.000.000 đồng) × 5% — đây là mức thuế suất riêng cho hoạt động cho thuê tài sản, khác với biểu thuế TNCN 5 bậc lũy tiến áp dụng cho thu nhập từ tiền lương, tiền công

Ví dụ minh họa: Ông A cho thuê một căn nhà tại Quận 7, TP.HCM với giá 60 triệu đồng/tháng, doanh thu cả năm 2026 là 720 triệu đồng.

• Thuế GTGT = 720.000.000 × 5% = 36.000.000 đồng
• Thuế TNCN = (720.000.000 − 500.000.000) × 5% = 220.000.000 × 5% = 11.000.000 đồng
• Tổng số thuế ông A phải nộp trong năm = 47.000.000 đồng

So với quy định cũ (ngưỡng 100 triệu đồng, tính thuế trên toàn bộ doanh thu không được trừ ngưỡng đối với TNCN), cách tính mới giúp giảm đáng kể số thuế phải nộp cho các trường hợp doanh thu vừa và nhỏ, đồng thời công bằng hơn khi chỉ đánh thuế TNCN trên phần thu nhập thực sự vượt ngưỡng miễn.

Có nhiều nhà cho thuê ở nhiều nơi thì tính thuế thế nào?

Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê chỉ được trừ tổng cộng 500 triệu đồng một lần cho tất cả hợp đồng trong năm, không được trừ riêng cho từng căn nhà. Đây là quy định mới tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP nhằm tránh tình trạng cá nhân “chia nhỏ” hợp đồng cho thuê để hưởng nhiều lần ngưỡng miễn thuế.

Tuy nhiên, cá nhân được quyền tự lựa chọn phân bổ mức giảm trừ 500 triệu đồng vào một hoặc một số hợp đồng cho thuê cụ thể khi kê khai — ví dụ nếu có 2 căn nhà cho thuê, một căn doanh thu 300 triệu đồng/năm và một căn 600 triệu đồng/năm, cá nhân có thể chọn phân bổ toàn bộ 500 triệu đồng giảm trừ vào căn có doanh thu cao hơn để tối ưu số thuế phải nộp, miễn tổng mức giảm trừ không vượt quá 500 triệu đồng/năm cho tất cả các hợp đồng cộng lại.

Hồ sơ và mẫu tờ khai thuế cho thuê nhà 2026 gồm những gì?

Từ năm 2026, cá nhân cho thuê nhà kê khai thuế theo Mẫu 01/BĐS kèm phụ lục bảng kê 01/BK-BĐS, thay thế Mẫu 01/TTS cũ theo Thông tư 40/2021/TT-BTC đã hết hiệu lực.

Hồ sơ khai thuế cho thuê nhà, căn hộ năm 2026 gồm:

1. Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản — Mẫu số 01/BĐS (ban hành kèm Thông tư 18/2026/TT-BTC)
2. Phụ lục bảng kê hợp đồng cho thuê bất động sản — Mẫu số 01/BK-BĐS (nếu có nhiều hợp đồng)
3. Bản sao hợp đồng thuê nhà, hợp đồng thuê tài sản
4. Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng bất động sản (sổ đỏ, sổ hồng hoặc giấy tờ tương đương)

Hồ sơ nộp tại Chi cục Thuế nơi có bất động sản cho thuê (không phải nơi cư trú của người nộp thuế), có thể nộp trực tiếp, qua bưu điện hoặc qua Cổng dịch vụ công/hệ thống eTax của Tổng cục Thuế.

Thời hạn kê khai và nộp thuế cho thuê nhà là khi nào?

Cá nhân cho thuê nhà được chọn khai thuế 1 lần/năm (hạn chậm nhất 31/1 năm sau) hoặc khai 2 lần/năm (lần đầu hạn 31/7 trong năm tính thuế, lần hai hạn 31/1 năm sau).

Việc lựa chọn khai 1 lần hay 2 lần/năm do cá nhân tự quyết định khi thực hiện hồ sơ khai thuế đầu tiên trong năm và cần thống nhất áp dụng cho cả năm tính thuế đó. Trường hợp doanh thu phát sinh thay đổi trong năm (ví dụ chấm dứt hợp đồng sớm hoặc ký thêm hợp đồng mới), cá nhân cần khai bổ sung để điều chỉnh số thuế phải nộp cho phù hợp với doanh thu thực tế.

Lưu ý: Theo quy định bãi bỏ lệ phí môn bài từ ngày 01/01/2026, cá nhân cho thuê nhà không còn phải nộp lệ phí môn bài như trước đây — đây là một khoản chi phí tuân thủ đã được cắt giảm so với quy định cũ.

Không kê khai thuế dù được miễn có bị phạt không?

Có. Dù doanh thu dưới 500 triệu đồng/năm được miễn thuế, cá nhân vẫn bắt buộc phải kê khai doanh thu với Chi cục Thuế, nếu không sẽ bị phạt vi phạm hành chính về khai thuế.

Theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 102/2021/NĐ-CP), mức phạt đối với hành vi chậm nộp hồ sơ khai thuế dao động từ 2.000.000 đến 25.000.000 đồng tùy theo số ngày chậm nộp — nguyên tắc tính phạt này tương tự cách tính mức phạt chậm nộp thuế TNDN năm 2026 đang áp dụng cho doanh nghiệp. Ngoài ra, nếu cơ quan thuế qua thanh tra, kiểm tra hoặc dữ liệu từ ngân hàng, sàn giao dịch bất động sản phát hiện cá nhân có doanh thu cho thuê nhưng không kê khai, cơ quan thuế có quyền ấn định doanh thu tính thuế và truy thu số thuế còn thiếu kèm tiền chậm nộp 0,03%/ngày.

Câu Hỏi Thường Gặp (FAQ)

Kết luận

Quy định thuế cho thuê nhà, căn hộ năm 2026 mang lại lợi ích rõ rệt cho phần lớn cá nhân cho thuê nhà tại TP.HCM nhờ ngưỡng miễn thuế tăng lên 500 triệu đồng/năm và cách tính TNCN công bằng hơn (chỉ tính trên phần vượt ngưỡng). Tuy nhiên, việc kê khai đúng mẫu 01/BĐS, đúng thời hạn và đúng cách phân bổ ngưỡng giảm trừ khi có nhiều bất động sản vẫn đòi hỏi hiểu rõ quy định để tránh bị phạt hành chính hoặc ấn định thuế. Doanh nghiệp và nhà đầu tư FDI thuê văn phòng, nhà xưởng dài hạn cũng cần lưu ý nghĩa vụ khấu trừ thuế thay cho bên cho thuê khi ký hợp đồng.