Thuế Cho Thuê Nhà, Cho Thuê Tài Sản Cá Nhân 2026: Ngưỡng Miễn Và Cách Kê Khai

Đội ngũ chuyên gia iGlobal · Cập nhật lần cuối: Tháng 11/2026

Cá nhân cho thuê nhà, cho thuê tài sản có doanh thu trên 1 tỷ đồng/năm phải nộp thuế GTGT 5% và thuế TNCN 5% trên doanh thu, theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP (nâng ngưỡng miễn thuế từ 500 triệu đồng lên 1 tỷ đồng/năm so với Nghị định 68/2026/NĐ-CP trước đó). Đây là vấn đề nhiều cá nhân cho thuê nhà, căn hộ, văn phòng tại TP.HCM — đặc biệt là người cho thuê nhà cho doanh nghiệp FDI, chuyên gia nước ngoài — chưa nắm rõ, dẫn đến rủi ro bị truy thu thuế và phạt chậm nộp. Bài viết dưới đây giải đáp đầy đủ ngưỡng miễn thuế, cách tính, hồ sơ và thủ tục kê khai mới nhất năm 2026.

Cho thuê nhà, cho thuê tài sản có phải nộp thuế không?

Có, nhưng chỉ khi doanh thu cho thuê trong năm vượt quá ngưỡng miễn thuế do pháp luật quy định. Theo Thông tư 40/2021/TT-BTC và Luật Thuế giá trị gia tăng sửa đổi, cá nhân cho thuê tài sản (nhà ở, căn hộ, văn phòng, mặt bằng kinh doanh, ô tô, máy móc…) được coi là có hoạt động kinh doanh và thuộc đối tượng nộp thuế GTGT, thuế TNCN như hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh khác.

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp cho thuê đều phải nộp thuế. Nghĩa vụ thuế chỉ phát sinh khi tổng doanh thu cho thuê tài sản trong năm dương lịch (01/01 – 31/12) vượt ngưỡng doanh thu miễn thuế hiện hành. Nếu một cá nhân có nhiều hợp đồng cho thuê cùng lúc (ví dụ cho thuê 2 căn hộ khác nhau), doanh thu của tất cả hợp đồng phải được cộng gộp để xác định ngưỡng chịu thuế, không được tính riêng theo từng hợp đồng để né thuế. Cơ chế này tương tự cách tính thuế áp dụng cho hộ kinh doanh sau khi bỏ thuế khoán, chuyển sang kê khai theo doanh thu thực tế.

Cơ sở pháp lý: Thông tư 40/2021/TT-BTC (Bộ Tài chính), Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 (sửa đổi), Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (sửa đổi).

Ngưỡng doanh thu nào được miễn thuế cho thuê nhà năm 2026?

Ngưỡng miễn thuế cho thuê nhà, cho thuê tài sản năm 2026 là 1 tỷ đồng/năm, áp dụng theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP ban hành ngày 29/4/2026, thay thế mức 500 triệu đồng/năm quy định tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP trước đó.

Cụ thể: nếu tổng doanh thu cho thuê tài sản của một cá nhân trong năm dương lịch từ 1 tỷ đồng trở xuống, cá nhân đó được miễn hoàn toàn cả thuế GTGT và thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê. Ngược lại, nếu doanh thu vượt 1 tỷ đồng/năm, cá nhân phải kê khai và nộp thuế trên toàn bộ doanh thu phát sinh, không chỉ phần vượt ngưỡng.

Ngưỡng này được tính theo năm dương lịch, áp dụng cho cả trường hợp cho thuê trọn năm và cho thuê không trọn năm (ví dụ chỉ cho thuê 6 tháng trong năm). Trường hợp hợp đồng thuê kéo dài nhiều năm và thanh toán một lần cho cả thời hạn hợp đồng, doanh thu phải được phân bổ theo năm dương lịch tương ứng để xác định ngưỡng miễn thuế của từng năm, theo hướng dẫn tại Thông tư 40/2021/TT-BTC.

Thuế suất và cách tính thuế cho thuê nhà, cho thuê tài sản 2026

Khi doanh thu vượt ngưỡng miễn thuế, cá nhân cho thuê tài sản nộp thuế GTGT 5% và thuế TNCN 5% trên doanh thu tính thuế, tổng tỷ lệ 10%. Đây là tỷ lệ áp dụng cho hoạt động cho thuê tài sản không kèm dịch vụ theo Phụ lục I Thông tư 40/2021/TT-BTC.

Công thức tính thuế:

• Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT × 5%
• Thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN × 5%

Ví dụ minh họa: Ông A cho một công ty FDI thuê căn nhà làm văn phòng với giá 50 triệu đồng/tháng, doanh thu cả năm là 600 triệu đồng — dưới ngưỡng 1 tỷ đồng nên ông A được miễn hoàn toàn thuế GTGT và TNCN. Nếu doanh thu cho thuê của ông A là 1,2 tỷ đồng/năm (ví dụ cho thuê 2 căn nhà), do vượt ngưỡng 1 tỷ đồng, ông A phải nộp thuế GTGT = 1,2 tỷ × 5% = 60 triệu đồng và thuế TNCN = 1,2 tỷ × 5% = 60 triệu đồng, tổng cộng 120 triệu đồng thuế phải nộp trong năm.

Trường hợp cho thuê tài sản có kèm dịch vụ (ví dụ cho thuê căn hộ dịch vụ kèm dọn phòng, an ninh, internet), phần doanh thu dịch vụ có thể áp dụng tỷ lệ thuế khác theo đúng bản chất hoạt động kinh doanh dịch vụ, cá nhân nên tham khảo ý kiến chuyên gia thuế để tách doanh thu chính xác.

Doanh nghiệp FDI thuê nhà của cá nhân có phải khấu trừ, nộp thuế thay không?

Doanh nghiệp chỉ phải khai, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê nếu hai bên có thỏa thuận ghi rõ trong hợp đồng thuê. Đây là vấn đề rất phổ biến với doanh nghiệp FDI tại TP.HCM thuê văn phòng, nhà ở cho chuyên gia từ cá nhân sở hữu bất động sản.

Theo Thông tư 40/2021/TT-BTC, có hai trường hợp:

1. Cá nhân tự khai, tự nộp thuế: Nếu hợp đồng không có thỏa thuận bên thuê nộp thuế thay, cá nhân cho thuê tự kê khai và nộp thuế GTGT, TNCN tại Chi cục Thuế nơi có bất động sản cho thuê.
2. Doanh nghiệp khai, nộp thuế thay: Nếu hợp đồng thỏa thuận bên thuê (doanh nghiệp) chịu trách nhiệm nộp thuế thay, doanh nghiệp phải kê khai thuế GTGT, TNCN thay cho cá nhân cho thuê theo đúng tỷ lệ 5% + 5% nêu trên, nộp vào ngân sách nhà nước đúng hạn.

Dù trường hợp nào, doanh nghiệp vẫn cần lưu giữ đầy đủ hợp đồng thuê, chứng từ thanh toán (chuyển khoản, biên nhận) để làm căn cứ ghi nhận chi phí thuê văn phòng, nhà ở là chi phí được trừ hợp lý khi tính thuế TNDN. Thiếu hồ sơ hợp lệ là một trong những lỗi phổ biến khiến chi phí thuê nhà bị cơ quan thuế loại trừ khi quyết toán thuế TNDN cuối năm.

Hồ sơ và thủ tục kê khai thuế cho thuê nhà, tài sản 2026

Hồ sơ khai thuế cho thuê tài sản gồm Tờ khai mẫu 01/TTS, bản chụp hợp đồng thuê và giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho thuê, nộp tại Chi cục Thuế nơi có bất động sản hoặc tài sản cho thuê.

Quy trình thực hiện gồm các bước:

1. Bước 1 — Xác định phương thức khai thuế: Cá nhân lựa chọn khai theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán hoặc khai theo năm (một lần cho cả năm), áp dụng thống nhất trong suốt thời hạn hợp đồng.
2. Bước 2 — Chuẩn bị hồ sơ: Tờ khai thuế mẫu 01/TTS (Phụ lục II Thông tư 40/2021/TT-BTC), bản chụp hợp đồng thuê tài sản, bản chụp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/quyền sở hữu nhà.
3. Bước 3 — Nộp hồ sơ: Nộp trực tiếp tại Chi cục Thuế quản lý địa bàn có tài sản cho thuê, hoặc nộp online qua Cổng dịch vụ công của Tổng cục Thuế / Cục Thuế TP.HCM.
4. Bước 4 — Nộp thuế: Nộp thuế GTGT, TNCN theo thông báo của cơ quan thuế hoặc tự tính và nộp qua ứng dụng eTax, ngân hàng liên kết.
5. Bước 5 — Lưu chứng từ: Lưu biên lai nộp thuế, tờ khai đã nộp để đối chiếu khi cơ quan thuế thanh tra, kiểm tra hoặc khi cần chứng minh thu nhập hợp pháp.

Hạn nộp hồ sơ khai thuế cho thuê tài sản là khi nào?

Nếu khai theo từng lần phát sinh, hạn nộp hồ sơ chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu kỳ thanh toán của hợp đồng thuê; nếu khai theo năm, hạn nộp chậm nhất là ngày thứ 90 kể từ ngày kết thúc năm dương lịch.

Việc chậm nộp hồ sơ khai thuế hoặc chậm nộp tiền thuế cho thuê tài sản bị xử lý tương tự các loại thuế khác: phạt vi phạm hành chính về khai thuế theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 310/2025/NĐ-CP) và tính tiền chậm nộp 0,03%/ngày trên số tiền thuế chậm nộp, theo Điều 59 Luật Quản lý thuế số 38/2019/QH14. Do đó, cá nhân cho thuê tài sản có doanh thu vượt ngưỡng miễn thuế nên chủ động kê khai đúng hạn để tránh bị truy thu và phạt khi cơ quan thuế rà soát dữ liệu từ hợp đồng, sàn giao dịch bất động sản hoặc thông tin đối chiếu từ bên thuê.

So sánh thuế cho thuê tài sản của cá nhân và hộ kinh doanh

Tiêu chí	Cá nhân cho thuê tài sản	Hộ kinh doanh cho thuê
Ngưỡng miễn thuế 2026	1 tỷ đồng/năm (NĐ 141/2026)	1 tỷ đồng/năm (NĐ 141/2026)
Thuế suất khi vượt ngưỡng	GTGT 5% + TNCN 5%	GTGT 5% + TNCN 5% (nếu ngành cho thuê)
Đăng ký kinh doanh	Không bắt buộc	Bắt buộc có giấy phép hộ kinh doanh
Nơi khai thuế	Chi cục Thuế nơi có tài sản cho thuê	Chi cục Thuế nơi đăng ký hộ kinh doanh
Hóa đơn điện tử	Theo yêu cầu của bên thuê (nếu có)	Bắt buộc xuất hóa đơn điện tử

Câu Hỏi Thường Gặp (FAQ)

Cho thuê nhà dưới 1 tỷ đồng/năm có phải nộp thuế không?

Không. Theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP, cá nhân cho thuê nhà, cho thuê tài sản có tổng doanh thu trong năm dương lịch từ 1 tỷ đồng trở xuống được miễn hoàn toàn thuế GTGT và thuế TNCN. Ngưỡng này đã được nâng từ mức 500 triệu đồng tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP. Nếu cho thuê nhiều tài sản, doanh thu của tất cả hợp đồng trong năm phải cộng gộp để xác định ngưỡng, không tính riêng theo từng hợp đồng.

Thuế suất cho thuê nhà, cho thuê tài sản năm 2026 là bao nhiêu?

Khi doanh thu vượt 1 tỷ đồng/năm, cá nhân phải nộp thuế GTGT 5% và thuế TNCN 5% trên doanh thu tính thuế, tổng cộng 10%, theo tỷ lệ tại Phụ lục I Thông tư 40/2021/TT-BTC đối với cho thuê tài sản không kèm dịch vụ. Trường hợp cho thuê kèm dịch vụ, phần doanh thu dịch vụ có thể áp dụng tỷ lệ khác theo bản chất hoạt động.

Doanh nghiệp thuê nhà của cá nhân có phải khai thuế thay không?

Có, nếu hợp đồng thuê thỏa thuận bên thuê (doanh nghiệp) chịu trách nhiệm khai, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê. Nếu không có thỏa thuận này, cá nhân tự khai, tự nộp thuế tại cơ quan thuế quản lý nơi có bất động sản. Doanh nghiệp vẫn nên lưu hợp đồng và chứng từ thanh toán đầy đủ để ghi nhận chi phí thuê hợp lệ khi tính thuế TNDN.

Hồ sơ khai thuế cho thuê nhà, cho thuê tài sản gồm những gì?

Hồ sơ gồm Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản theo Mẫu số 01/TTS (Phụ lục II Thông tư 40/2021/TT-BTC), bản chụp hợp đồng thuê tài sản và bản chụp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hoặc tài sản cho thuê. Nếu có nhiều hợp đồng, cần kê khai tổng hợp doanh thu của tất cả hợp đồng trong năm.

Hạn nộp hồ sơ khai thuế cho thuê tài sản là khi nào?

Nếu khai theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán, hạn nộp chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán đó. Nếu khai theo năm, hạn nộp chậm nhất là ngày thứ 90 kể từ ngày kết thúc năm dương lịch. Cá nhân phải chọn một hình thức khai và áp dụng thống nhất trong suốt thời hạn hợp đồng.

Chậm nộp thuế cho thuê nhà bị phạt như thế nào?

Chậm nộp hồ sơ khai thuế bị phạt vi phạm hành chính theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 310/2025/NĐ-CP), còn chậm nộp tiền thuế bị tính tiền chậm nộp 0,03%/ngày trên số thuế chậm nộp theo Điều 59 Luật Quản lý thuế số 38/2019/QH14. Cơ quan thuế ngày càng đối chiếu dữ liệu hợp đồng cho thuê với thông tin từ bên thuê, sàn giao dịch bất động sản nên rủi ro bị truy thu đang tăng lên.

Thuế cho thuê nhà, cho thuê tài sản năm 2026 có ngưỡng miễn thuế mới là 1 tỷ đồng/năm theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP, cao hơn đáng kể so với các năm trước, giúp nhiều cá nhân cho thuê nhỏ không còn phải nộp thuế. Tuy nhiên, với các cá nhân cho thuê nhà, văn phòng cho doanh nghiệp FDI có doanh thu lớn, việc xác định đúng ngưỡng, tính đúng thuế suất 5% GTGT + 5% TNCN và nộp hồ sơ đúng hạn là bắt buộc để tránh bị phạt chậm nộp và truy thu thuế. Người cho thuê cũng nên tham khảo thêm biểu thuế TNCN và mức giảm trừ gia cảnh 2026 nếu đồng thời có thu nhập từ tiền lương để tính đúng tổng nghĩa vụ thuế trong năm.